Quem paga a conta quando o prédio estraga o seu apartamento? O que a lei diz quando a estrutura do edifício causa danos dentro da sua unidade.
A ligação que muda tudo
O telefone tocou. Do outro lado, um amigo de longa data — colega de farda do CPOR — com uma preocupação que eu já havia ouvido antes, mas que nunca deixa de pesar: o revestimento da parede de divisa do apartamento dele e do seu vizinho, assustadoramente num estrondo, estufou e descolou da parede. Ninguém sabia explicar por quê. Nem de quem era o problema.
Aceitei o chamado e fui até lá.
O edifício tem 18 pavimentos e 12 anos de idade. O apartamento fica no 5º andar. A parede em questão é a parede de divisa entre o apartamento do meu amigo e o do vizinho — uma parede que, na visão de muitos síndicos e até de alguns profissionais, pertence "a cada um na sua metade" e, portanto, cada proprietário resolve o seu lado.
O que encontrei lá, no entanto, contava uma história diferente.
O que os olhos viram
Do lado do apartamento do meu amigo: revestimento cerâmico imitação de pedra, estufado em faixa horizontal, abaulado para fora, com som oco em toda a extensão.
Do lado do vizinho: o gesso liso havia se destacado em mapa — uma bolha horizontal de fora a fora na parte superior da parede. Não foi o peso do revestimento que caiu — foi a parede que o expulsou.
Quando o pedreiro removeu o revestimento solto, a alvenaria exposta revelou o que nenhum proprietário quer ver: blocos cerâmicos com as faces estouradas e fissuras horizontais nas juntas de assentamento.
No hall do elevador do 6º pavimento, no alinhamento exato da mesma parede: uma fissura sinuosa entre as duas portas dos apartamentos. O mesmo mecanismo, um andar acima, começando a se manifestar.
O que a técnica explica
Para entender o que aconteceu, imagine o seguinte: uma viga de concreto é como uma prateleira pesada — com o tempo e o peso que suporta, ela curva levemente no centro. Isso é normal, previsto pelos engenheiros, e não representa perigo para a estrutura do edifício.
O problema começa quando essa viga está posicionada logo acima de uma parede — e essa parede foi "travada" na viga com argamassa rígida durante a obra. O preenchimento desse vão se chama encunhamento: tijolos ou argamassa colocados entre os blocos e a viga para não sobrar folga ou fresta.
O encunhamento rígido funciona bem enquanto tudo está imóvel. Mas quando a viga curva — mesmo que poucos milímetros — ela empurra a parede abaixo. E a parede, sem nenhum material flexível que absorva esse movimento, recebe toda a força como compressão. Os blocos cerâmicos, que não foram feitos para isso, não aguentam: as faces estouram, as juntas fissuram, o revestimento é expulso para fora.
Neste edifício, o encunhamento foi feito com argamassa rígida — como acontece na grande maioria das obras brasileiras. O resultado, após 12 anos de acumulação lenta, foi o que os dois proprietários encontraram na parede do apartamento.
Não é um caso isolado. A causa está descrita com precisão pelo engenheiro Ércio Thomaz no livro Trincas em Edifícios, obra de referência na área, e é reconhecida pela NBR 6118:2014. O dano tem origem construtiva congênita — estava presente desde a execução da obra. Só esperou o tempo necessário para se manifestar.
A pergunta que ninguém sabe responder
O que os proprietários fizeram de errado para isso acontecer na parede do apartamento deles?
Absolutamente nada.
E ainda assim, quando chega a hora de definir quem paga o reparo, a resposta instintiva de muitos síndicos — e até de alguns engenheiros — é: "é parede de divisa, cada um resolve o seu lado."
Essa resposta não é mal-intencionada. Na maioria das vezes, é simplesmente desinformada. Existe uma distinção fundamental que raramente aparece nas assembleias de condomínio, mas que está escrita com clareza no Código Civil:
A questão não é onde a parede está. A questão é o que ela é.
O que a lei diz
Uma parede de divisa entre dois apartamentos, quando funciona apenas como separação entre unidades, é de meação — metade de cada proprietário, responsabilidade de cada um. Isso está no Código Civil, Art. 1.327.
Mas quando essa parede sofre dano causado pela deformação da estrutura do edifício — da viga, da laje, dos pilares — a situação muda completamente.
O Código Civil, Art. 1.331, §2º, é explícito:
"O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos."
A estrutura do prédio é área comum. A viga que curvou e gerou a compressão é área comum. E a própria parede de alvenaria, nessa condição, deixou de ser uma simples divisória — passou a funcionar como parte do sistema estrutural, absorvendo esforços para os quais não foi projetada. O dano nos apartamentos é consequência direta de uma falha em área comum.
Foi meu amigo advogado — especialista em direito imobiliário — quem sintetizou com a precisão que só quem conhece a lei tem:
"Marcão, como se trata de estrutura e não apenas a mera parede de divisão dos apartamentos, constitui área comum e, portanto, deve recair sobre o condomínio mesmo."
Uma frase. Que acendeu a luz no fim do túnel para dois proprietários que estavam inconformados e relutantes em pagar por um problema que não era deles.
O que muda quando o síndico entende isso
Não estou aqui para apontar o dedo a nenhum síndico. Administrar um condomínio é uma tarefa complexa, que envolve decisões técnicas, jurídicas e financeiras que vão muito além do que qualquer curso de formação consegue cobrir.
Mas quando o síndico compreende que aceitar a responsabilidade pelo reparo dessa parede não cria um precedente perigoso — e sim aplica corretamente a lei —, a postura muda.
Aceitar a responsabilidade não significa abrir as portas para qualquer proprietário pedir ao condomínio que pague reformas particulares. Significa reconhecer um princípio simples: quando o dano origina-se de parte comum, o condomínio responde. Isso não é generosidade. É o que a lei determina.
O precedente que deveria preocupar qualquer síndico é o oposto: negar responsabilidade quando ela existe, e depois enfrentar uma notificação extrajudicial — ou uma ação judicial — com laudo técnico e parecer jurídico documentando exatamente a origem estrutural do dano. Esse caminho sai muito mais caro para o condomínio e para todos os condôminos que dividem o rateio.
O que os proprietários devem fazer
Se, mesmo após a apresentação dos fundamentos técnicos e jurídicos, o condomínio não reconhecer sua responsabilidade, o caminho é claro e progressivo:
- Notificação extrajudicial — através de advogado, formalmente ao síndico e à administradora, com o laudo técnico e o fundamento legal. Isso coloca o condomínio em posição oficial de ciência — o que fortalece os proprietários em qualquer etapa seguinte.
- Assembleia condominial — solicitar a inclusão do tema em pauta, apresentando os documentos técnicos e jurídicos aos condôminos. A decisão passa a ser coletiva, não unilateral do síndico.
- Ação judicial — último recurso, mas com embasamento sólido: laudo técnico, parecer jurídico especializado e a lei do lado dos proprietários.
O que esse caso ensina
Mais de 30 anos de canteiro de obras me ensinaram que patologia de edificação raramente tem um único culpado. Neste caso, o encunhamento rígido foi executado provavelmente da mesma forma em dezenas de paredes desse edifício — como é feito na grande maioria das obras brasileiras. A junta de dessolidarização com material flexível ainda é prática incomum por aqui, embora a literatura técnica a recomende há décadas.
O fato de ser prática comum não elimina a responsabilidade. Mas também não elimina a compreensão de que estamos diante de um problema sistêmico da construção civil brasileira — não de má-fé de nenhum ator específico.
O que importa, neste momento, é que dois proprietários que não fizeram nada de errado tenham acesso à informação técnica e jurídica correta. E que o condomínio — síndico, administradora e condôminos — entenda que reconhecer essa responsabilidade não é um ônus: é a conduta correta.
Dano que tem origem na estrutura comum é responsabilidade comum. A lei já diz isso. Falta, muitas vezes, alguém para explicar.
